事实上，判断房地产形势是一个非常不讨好的事，我觉得真正的判断形势在中国就是摸着石头过河，从来都是。

中央经济工作会议的6条，实际上跟我要讲的东西是完全相对应的，而中央经济工作会议很可能是判断未来一个基本的要点。为什么这么说呢？判断中国房地产形势有“四个凡是”：

一，凡是简单说中国房地产这个事的不能信。比如说明年泡沫要爆，这个就不能信。我们发现在过去一两个月，经济学家陈志武甚至包括前央行货币政策委员会委员李稻葵，都对未来下了一个基本结论，就是未来泡沫要破，甚至给出了时间，这个坚决不能信。一个凡是，太简单了。

第二个凡是，凡是用一个地区的事说全国的不能信。用温州来说深圳，用鄂尔多斯来说武汉，这个不能信。而这种事在中国房地产判断市场经常会发生，为什么呢？来自前线，会更有说服力。

第三个凡是，凡是上来就批判政府的，不能信。上来就批判政府，说政府怎么怎么样。这个就别信，因为他们从来没有成功过。

第四个凡是，凡是上来就批判市场的，说市场不好的，也不能信。那么信谁呢？我也不知道，但是我一定说不能信谁。

我还要跟大家说判断中国房地产市场：一，不能看老外怎么说，老外从来没有说对过，包括国外媒体和国外经济学家从来没有说对过。我们都可以翻查他们说过的那些话，他们都是不用多长时间都改了预测，而且老外改自己的预测从来不脸红。

第二，不能看微博上公共知识分子怎么说，他们也没成功过。微博上的公共知识分子（任志强不算，他是商人），也没成功过。

这两个不看，那看什么呢？宁高宁说看新闻联播，新闻联播从来都说对了。大家仔细想想是不是，这十年新闻联播说中国形势没错过。为什么呢？中国的经济不是完全的市场经济，中国经济也不是完全的计划经济，如果用一句话说，中国的经济是被管制的市场经济。

什么叫被管制，也就是被控制。什么叫被控制，也就是说跟中央工作会议说的是一样，说要防范明年的地方债风险。中央说了就一定能防范得了，因为他是被控制的、被管制的。而防范地方债风险大的是谁呢？就是中国房地产。

改革开放走到今天，中国房地产确实不能用一句话来说事了。房地产这个行业已经站在了全新的起点。2013年“调控”这个字眼从中央新闻联播消失了，变成各个地方政府的事了。各个地方政府采取的措施是完全不同的。这意味着2014年的宏观调控整体上一个城市生病全国吃药这件事彻底消失了，也就是说这种政策的差别化已经成为常态。

2013年到年底了，我们总结成绩的话，我们发现行业取得了历史性的突破，我们到了7万亿住宅销售总额，不包括其他的，就光住宅我们就有万亿级别的增幅，万亿是什么概念？

马云在双十一光棍节竭泽而渔，结果马云特别骄傲说300亿，他用300亿来打房地产市场、调房价。然后任志强在我微博上转了一下，任志强说300亿不过是几块地的钱。我们又看雷军跟董明珠打赌，董明珠说别赌一块钱，咱们赌十个亿。

为什么实体经济这么有底气呢？就是因为住宅的7万亿，取得了7万亿也意味着很多很多事。中国房地产已经到了这样一个规模，7万亿是因为之前开工量高，但是2011年开工量已经出现了拐点，因此也就是说未来住宅成交面积进入了高位平台，但随着房价的上涨，7万亿还有增长的空间。但是由于新开工拐点，也就是说增速开始出现放缓了。

李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚，就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。同时发生的就是城市的分化，三线城市占了销售面积大多数，但是金额却不对等，也就是说城市房价的级差在迅速地拉开，中国房地产城市分化是极其厉害的，已经不能用一句话来说中国房地产的事了。

量在不在？在。房地产开发难不难？很难。50个城市占销售金额50%，中国有多少个城市？含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼，那有多困难？从一线的地价来看，涨得太凶，开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来，二线城市中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低，但房价值不高，需求有问题其他刚性成本也下不来。

所以说未来中国房地产大家竞争在什么地方？说回归一线，回归得了吗？地价太贵了，30个亿拿一块地都已经很不容易了，可是你哪来30个亿啊。目前一线城市整体地价水平意味着什么呢？大家总说一线城市未来没有问题。有问题，不是消费者的问题，是开发商的问题，是利润率的问题，地价太高了。所以敢说明年二线城市，也就是以省会城市为的情况开始出现，一线城市扎堆的现象消减一些。

全国住宅的数据都还好，但商业和写字楼，这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了，写字楼租金没有跟上，如果某些未来能跟上就无所谓。我们做房地产这个时候一定要小心，住宅居住需求就是刚需，何为商业和写字楼的刚需？就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。

世联本身的一些数据一定是可信的，我们今年突破3000亿这个坎。什么叫3000亿？我们占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%，但是我们去的城市又少，有代理队伍的大概不超过60个，我卖的面积是60个城市里的份额，那就不是4.3%了，那就非常多了，接近10%了。如果在60个城市接近10%的话，我们这个数字是非常有效的，能反映出来这60个城市的真实状况。

从我们自己已经成交的客户置业目的来看，投资客依然很少，没有增加。明年投资客可能还要少，房地产去投资化的趋势越加明朗。如果是这样的话，以投资回报溢价为基础的营销可能明年非常麻烦，包括旅游地产。从面积段来看，90-144平米之间的改善型住宅占比的增长，还是给予了我们信心，我们世联行成交的90-144平米占52%，超过一半。

这意味着未来中国房地产和中国经济是由消费升级来支撑的，只要消费升级未来能支撑，中国房地产大问题是没有的。中国消费者所有改善生活平台的入口是买房。他不买房，连他家窗帘都不换，只要一买房什么都开始换。这个成交意味着明年中国经济大问题也并不存在。

我在房地产里面讲，大家可能感觉不到。有一天我到一个消费行业讲，他们极其关注成交的面积，他们就知道什么样的东西明年就好卖了。因为今年成交，可能明年入伙。

从年龄段来看，我们看到现在这个年龄段非常有意思，如果中国房地产开发商策划、定位现在还是以50岁以上的人作的话，它就必将完蛋。购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少，而35岁以下的客户占比约为65%，这个是决定中国房地产户型和策划的未来。

当我们大的成交、大的年龄段比例在18到25岁的时候，你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄，我今年50，我就说我再也不参加房地产定位讨论，因为我知道我说的一点都不对，我的感觉也是错，因为不是我这种年龄的人买房子。

在这样的大背景下，我们可以看到前20名开发商占房地产份额快速上升，上升的幅度超过以往，前十上升的速度也很快。所以说不要以为人家说小公司调头容易，增长速度快，大公司增长速度慢。不是。中国房地产份额正在发生深刻的变化，就是大者恒大，越来越大，能力越来越强。比如万科，万科一个广深公司，他可能比一般房地产公司大多了。

对房地产公司一定要再认识。房企的竞争，如果说大的分化就是上市公司和非上市公司。上市公司又分港股和A股，而港股上市的这些开发商能拿到更便宜的钱。非上市公司中小融资渠道和成本是个问题，这就是为什么大者恒大的原因。我们把1000、300亿、100亿和50亿以下，我们列一列就知道大家玩法不一样，而且大家未来进入的领域和竞争力也会不一样。

有人说中国房地产小公司没得玩，也不是这样，有的玩，但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型，你没什么机会。

中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况，就是说整个拍卖现场也没像以前那么多人了，整个拍卖会几家公司现场达成合作。这个没有办法，因为地价太贵了。

达成合作的原因是什么呢？因为你开放、因为你执行标准、因为你透明，这个很不容易，很多中国房地产商太不透明了。展望2014年，货币环境是紧的，不是松的。我曾经说过中国房价跟开发商一点关系都没有，一跟货币相关，第二跟规划相关，第三跟政府的配套相关。

利率，目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张，取消所有的优惠利率。尤其是到年底，资金特别紧。如果这样的话，我觉得明年确实会开始出现真正的压力。房价高位和通胀压力，都意味着明年货币政策将中性偏紧。

货币偏紧，意味着我们房地产起码投资开始出现问题。也就是说房地产商分化继续持续。看供应，2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加，需求在放缓，如果是这样的话，我们认为明年市场要着陆，硬着陆就是不希望发生的。

什么叫软着陆？就是全国商品房均价还在增长，但是销售金额增长幅度已经大幅回落了，2011、2012年就是软着陆，没出大事，但是已经很难受了。2014年出现的事情跟这个差不多了。

什么叫硬着陆？2008年四万亿出台之前当时是硬着陆，多少开发商在2008年那个时候遇上麻烦？2011、2012年的软着陆也够呛，那个时候的价格怎么出台的？就是照着原先的价格砍一截，否则就没有成交。

现在好一点的是，上市公司的钱没有问题。但是上市公司在房地产开发商里面是少的，所以主流上市的这些大的对抗周期的能力是有的，那么中小开发商怎么办？就是要提前快速回笼资金，马上跟人家谈合作，避免出现问题。这个对明年中小开发商是严峻的考验。

比短期的市场波动更重要的是，我们觉得城市开始明显分化。我们说公司在分化，但城市分化可能比公司更加明显。城市分化基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准，这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展，完全不是，中国的城市开始向两极发展。

当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时，你的办法是迅速逃跑，没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好，我的成本低，事实上明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低，实在是因为这些城市它没有市场。

我们认为一线城市将是资产的故事，其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题？只要租金持续上涨，时间换空间，一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳，不同区域分化也是蛮厉害的，取决于政府的规划和政府的公共服务。

未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市，这种城市非常有意思，例如纽约，它是财富的集中地，同时也是贫民窟的集中地，这是相辅相成的。一线城市这样一种局面，它并不是中产阶级天堂，中产阶级天堂不在这儿，但是财富的天堂在这儿，资产的天堂在这儿，所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代。

二三线城市总量大，潜力巨大，分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢？未来全国661个城市（含县级市）把中产阶级天堂能够划出大概50个左右，这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。

在美国也一样，比如像西雅图，它是中产阶级天堂，激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群，拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间，提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式，可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。

总的来说，一，明年房地产市场软着陆；

第二，行业总成交面积进入中期高位平台，因为消费升级我们认为依然可以维持平台整理。

第三，50个城市是关注重点，二线城市比一线城市表现更好。

第四，投资客不会明显增加。

第五，35岁以下是的需求的主力，占比会持续提升。144平米以上大户型滞销依然不会改变。

第六，一线城市房价属于资产的故事，现金流折现要求带动租金长期持续上涨。

第七，二三线城市商业泡沫凸显，价格回调，商业土地进入寒冬。

第八，利率市场化加速，行业集中度迅速提升。迈入主流开发商的门槛越来越高，追赶的难度越来越大。

第九，上市开发商财务稳健，加杠杆相对理性，对抗行业周期波动能力提升，销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

第十，开发商利润和ROE趋势是下滑的，高地价和资金成本是利润大杀手，粗放式发展一去不复返，开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

房地产服务业进入转型新时代，整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天，我认为2014年是进入下半场开始的元年。